# Pourquoi les fonds immobiliers offrent-ils une liquidité supérieure à l’investissement direct ?
L’immobilier représente traditionnellement l’un des placements préférés des Français, associé à la sécurité et à la constitution d’un patrimoine durable. Pourtant, l’acquisition d’un bien immobilier en direct comporte une contrainte majeure que tout investisseur expérimenté connaît : l’illiquidité. Vendre un appartement ou un immeuble de rapport peut prendre plusieurs mois, parfois plus d’un an, avec des frais substantiels et une incertitude sur le prix final. Face à cette rigidité, les fonds immobiliers collectifs ont révolutionné l’accès à la pierre en proposant une liquidité considérablement améliorée. Cette caractéristique constitue aujourd’hui un avantage décisif pour les investisseurs recherchant à la fois l’exposition au marché immobilier et la flexibilité financière. Comprendre les mécanismes qui permettent cette liquidité supérieure devient essentiel pour optimiser votre stratégie patrimoniale.
Les mécanismes de rachat quotidien des SCPI et OPCI face aux délais de revente immobilière
La différence fondamentale entre l’investissement immobilier direct et les fonds collectifs réside dans leur structure même. Lorsque vous détenez un bien immobilier physique, chaque transaction nécessite de trouver un acquéreur spécifique prêt à payer le prix demandé. Cette recherche peut s’étendre sur plusieurs mois, voire davantage dans un marché difficile. À l’inverse, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) fonctionnent sur un principe de mutualisation qui transforme radicalement l’équation de la liquidité.
Les fonds immobiliers à capital variable disposent d’un mécanisme de rachat intégré qui permet aux porteurs de parts de demander leur retrait selon des modalités prédéfinies. Ce système repose sur la capacité de la société de gestion à maintenir un équilibre entre les souscriptions nouvelles et les demandes de rachat. Contrairement à la vente d’un bien physique où vous devez négocier individuellement avec un acheteur potentiel, le rachat de parts s’effectue directement auprès de la société de gestion, qui agit comme contrepartie. Cette architecture financière constitue le premier levier de liquidité supérieure.
Le fonctionnement du marché secondaire des parts de SCPI et valorisation par expertise
Pour les SCPI à capital fixe, un marché secondaire organisé permet l’échange de parts entre investisseurs. Ce marché fonctionne selon un principe de confrontation entre offres et demandes, supervisé par la société de gestion. La valorisation des parts repose sur des expertises immobilières régulières du patrimoine détenu, généralement réalisées tous les cinq ans par des experts indépendants. Entre deux expertises, la valeur évolue selon des indices de référence et les acquisitions ou cessions réalisées. Ce processus garantit une transparence et une objectivité dans la fixation des prix, contrairement à l’immobilier direct où l’estimation reste souvent subjective et dépendante de la négociation.
Le marché secondaire des SCPI présente également l’avantage de la simplicité administrative. Aucun acte notarié n’est requis pour transférer la propriété des parts : un simple ordre de vente suffit. Cette fluidité administrative réduit considérablement les délais de transaction. Selon les statistiques du secteur, le délai moyen d’exécution d’un ordre sur le marché secondaire varie entre 2 et 8 semaines, contre plusieurs mois pour un bien physique. La suppression des formalités
administratives et notariales explique en grande partie la meilleure liquidité des parts de SCPI par rapport à un bien détenu en direct.
Les fenêtres de liquidité trimestrielles des fonds immobiliers professionnels
Au‑delà des SCPI accessibles au grand public, de nombreux fonds immobiliers professionnels – OPCI professionnels, OPPCI ou FIA immobiliers – fonctionnent avec des fenêtres de liquidité prédéfinies, le plus souvent trimestrielles. Concrètement, les investisseurs disposent de dates fixes (par exemple fin mars, fin juin, fin septembre et fin décembre) pour déposer leurs demandes de souscription ou de rachat. La société de gestion agrège alors ces ordres et ajuste le portefeuille en conséquence, en vendant certains actifs ou en mobilisant la trésorerie disponible.
Ce mécanisme de fenêtres de liquidité peut sembler contraignant au premier abord, mais il apporte en réalité une grande visibilité. Vous savez à l’avance à quels moments vous pouvez sortir, et dans quels délais vos capitaux seront restitués (généralement sous 15 à 30 jours après la date de centralisation). Par rapport à l’immobilier direct, où la mise en vente peut durer de longs mois, cette organisation encadrée vous offre une liquidité périodique prévisible, en cohérence avec la nature de long terme de l’investissement immobilier.
En parallèle, ces fenêtres laissent le temps au gérant d’optimiser les arbitrages, plutôt que d’être contraint à des ventes précipitées. Elles constituent ainsi un compromis efficace entre la stabilité du patrimoine immobilier détenu par le fonds et le besoin de flexibilité des investisseurs. Pour un investisseur averti, intégrer ces échéances de rachat dans sa stratégie de trésorerie permet de profiter des avantages de la pierre tout en maîtrisant son horizon de liquidité.
Comparaison des délais moyens de transaction : 6 mois pour l’immobilier direct contre 48h pour les parts
Lorsque l’on compare de manière concrète la liquidité d’un investissement immobilier direct et celle d’un fonds immobilier, l’écart est frappant. En France, les statistiques des notaires montrent qu’entre la mise en vente d’un bien et la signature de l’acte authentique, le délai médian de transaction se situe fréquemment entre 4 et 8 mois, selon la localisation et le type d’actif. À cela s’ajoutent les éventuelles renégociations, les refus de prêt des acquéreurs ou les aléas juridiques qui peuvent rallonger le processus.
À l’inverse, la cession de parts de certains fonds immobiliers – notamment les SIIC et OPCI cotés – peut s’effectuer en 24 à 48 heures sur les marchés financiers, sous réserve de volumes suffisants. Même pour les SCPI non cotées, une fois votre ordre de retrait validé par la société de gestion, le règlement intervient généralement en quelques jours ouvrés seulement. Ce décalage de temporalité est comparable à la différence entre vendre une maison et céder une action : dans un cas, vous êtes tributaire d’un cycle long, dans l’autre vous bénéficiez d’un marché structuré et continu.
Bien sûr, cette liquidité n’est pas absolue et peut se réduire en période de tension, mais l’écart reste considérable. Pour un investisseur qui souhaite pouvoir réallouer une partie de son patrimoine rapidement – par exemple en cas d’opportunité de marché ou de besoin de trésorerie – disposer d’un instrument immobilier dont la sortie se compte en jours plutôt qu’en mois constitue un atout stratégique majeur.
Le rôle des sociétés de gestion comme primonial REIM et perial dans la garantie de liquidité
La liquidité supérieure des fonds immobiliers ne doit rien au hasard : elle repose en grande partie sur l’expertise opérationnelle des sociétés de gestion. Des acteurs de référence comme Primonial REIM, Perial, Sofidy ou encore Corum structurent leurs véhicules avec un objectif clair : assurer, autant que possible, la capacité à faire face aux demandes de rachat sans déstabiliser le portefeuille. Pour cela, ils maintiennent généralement un niveau de trésorerie minimum et gèrent activement le calendrier des acquisitions et des cessions.
Ces sociétés de gestion disposent également de lignes de crédit et d’outils de financement qui leur permettent de lisser les flux de liquidité. Plutôt que de vendre un immeuble dans l’urgence pour honorer des retraits, elles peuvent temporairement mobiliser ces ressources, en attendant une cession réalisée dans de bonnes conditions de marché. Vous bénéficiez ainsi de la puissance d’un bilan collectif, bien plus robuste que si vous déteniez un actif unique en nom propre.
Enfin, ces professionnels sont soumis à un cadre réglementaire strict (agrément AMF, obligations de stress tests de liquidité, reporting régulier) qui les incite à anticiper les scénarios de tension. En pratique, cela se traduit par une politique prudente de collecte, des plafonds de souscription ou des mécanismes de files d’attente lorsque cela est nécessaire. Autrement dit, la liquidité n’est pas seulement une promesse marketing : c’est un paramètre structurant de la gestion quotidienne des fonds immobiliers.
La mutualisation des actifs immobiliers comme levier de liquidité structurelle
Si les fonds immobiliers offrent une liquidité supérieure, c’est aussi parce qu’ils reposent sur un principe clé : la mutualisation des actifs. Au lieu de concentrer tout votre capital sur un seul appartement ou un seul immeuble, vous détenez indirectement une fraction d’un vaste portefeuille composé de dizaines, voire de centaines de biens. Cette structuration modifie en profondeur la façon dont le risque – et donc la liquidité – se répartit entre les investisseurs.
On peut comparer cette approche à celle d’un bateau de croisière face à une petite embarcation. Un événement imprévu (vacance locative, travaux, baisse de valeur d’un actif) déstabilisera fortement le petit bateau, alors qu’il ne fera que légèrement dévier la trajectoire du navire. Pour vous, investisseur, cela se traduit par des revenus plus réguliers et par une capacité accrue du fonds à absorber les demandes de retrait sans devoir céder en catastrophe son meilleur immeuble.
Le portefeuille diversifié des SCPI corum origin et eurovalys face à l’actif unique
Les SCPI comme Corum Origin ou Eurovalys illustrent parfaitement cette logique de mutualisation. Corum Origin, par exemple, investit dans une large gamme d’actifs tertiaires (bureaux, commerces, hôtels, logistique) répartis sur plusieurs pays de la zone euro. Eurovalys, de son côté, cible principalement l’immobilier de bureaux en Allemagne, mais sur de nombreuses villes et locataires. En souscrivant quelques parts, vous devenez ainsi copropriétaire d’un parc immobilier diversifié tant sur le plan géographique que sectoriel.
À l’opposé, un investissement immobilier direct se traduit le plus souvent par la détention d’un seul bien ou de quelques lots localisés dans une même ville. La vacance de ce bien, un changement réglementaire local ou un incident technique majeur peut alors peser lourdement sur votre situation financière. Dans un fonds comme Corum Origin, la défaillance d’un locataire ou la baisse de valeur d’un immeuble donné reste diluée dans un ensemble beaucoup plus vaste, ce qui limite l’impact sur la valeur de part et sur la liquidité globale.
Cette diversification crée un cercle vertueux : en stabilisant les flux locatifs et la valeur globale du patrimoine, elle rassure les investisseurs et favorise la collecte de nouveaux capitaux. Ces nouveaux flux financiers permettent à leur tour de traiter plus sereinement les demandes de rachat, sans vendre dans l’urgence. C’est ainsi que la mutualisation des actifs immobiliers devient, indirectement, un puissant levier de liquidité structurelle.
La fragmentation des parts et l’accessibilité dès 200 euros versus l’indivisibilité du bien physique
Autre élément déterminant : la fragmentation des parts. Là où un bien immobilier physique est par nature indivisible – difficile de vendre seulement la chambre ou le salon pour récupérer de la trésorerie – les fonds immobiliers permettent d’acheter et de revendre des fractions de patrimoine à partir de montants très faibles, souvent dès 200 ou 500 euros. Vous pouvez ainsi ajuster progressivement votre exposition à la pierre en fonction de vos besoins, sans passer par une opération lourde de vente totale.
Cette granularité joue un rôle clé dans la liquidité. Imaginez que vous ayez besoin de 10 000 euros pour financer un projet personnel : avec un appartement locatif, vous n’avez que deux options, le vendre entièrement ou contracter un emprunt. Avec des SCPI ou des OPCI, vous pouvez simplement céder le nombre de parts correspondant à la somme souhaitée, en conservant le reste de votre investissement immobilier. Cette flexibilité est difficilement reproductible en immobilier direct, sauf à recourir à des montages complexes comme l’indivision ou la mise en place de SCI.
Par ailleurs, la fragmentation facilite la rencontre entre l’offre et la demande. Sur le marché des parts, il est plus simple de trouver preneur pour un ordre de quelques milliers d’euros qu’un acquéreur pour un immeuble à plusieurs centaines de milliers d’euros. La taille moyenne des transactions diminue, ce qui fluidifie le marché et renforce, de facto, la liquidité des fonds immobiliers.
Les mécanismes de dilution du risque locatif sur 50 à 200 actifs immobiliers
La plupart des grandes SCPI de rendement détiennent entre 50 et plus de 200 actifs immobiliers, souvent loués à plusieurs centaines de locataires différents. Ce niveau de diversification transforme la nature même du risque locatif. Plutôt que de subir pleinement le défaut de paiement d’un seul locataire, vous ne supportez qu’une petite fraction de cet incident, diluée dans un ensemble de baux et de contrats. Le résultat ? Des revenus plus stables et une valeur de part moins volatile sur le long terme.
Cette stabilité est un facteur central pour la liquidité. Un fonds qui distribue des revenus réguliers et dont la valeur de part évolue de manière progressive attire naturellement de nouveaux investisseurs, ce qui génère un flux de souscriptions récurrent. Ces nouveaux apports de capitaux viennent compenser, en grande partie, les demandes de sortie. Le fonds peut ainsi traiter les rachats sans vendre immédiatement des immeubles, ce qui préserverait sa capacité à générer des revenus.
En pratique, ce mécanisme de dilution fonctionne comme une assurance interne au fonds. Là où, en direct, un impayé de loyers peut vous obliger à puiser dans votre épargne personnelle, la SCPI amortit ce choc grâce à la contribution de l’ensemble des locataires. Pour vous, cela signifie moins de surprises désagréables et une meilleure visibilité sur la valeur de vos parts, deux éléments qui concourent directement à une perception – et une réalité – de liquidité supérieure.
Les contraintes juridiques et fiscales ralentissant la cession immobilière directe
Si les fonds immobiliers paraissent plus liquides, c’est aussi parce que l’immobilier détenu en direct est, par nature, encadré par un ensemble de contraintes juridiques et fiscales qui alourdissent le processus de vente. Entre les étapes préalables, les obligations légales et la fiscalité des plus‑values, chaque transaction devient un parcours balisé qui ne peut être compressé au‑delà d’un certain point. Comprendre ces freins structurels permet de mieux mesurer l’intérêt des véhicules collectifs.
À chaque fois que vous cédez un bien, vous entrez dans une mécanique où interviennent notaire, acquéreur, banque, parfois syndic de copropriété et administration fiscale. À l’inverse, la revente de parts de fonds immobiliers se limite à un ordre transmis à la société de gestion ou à votre intermédiaire financier. Cette simplification drastique des intervenants et des formalités explique une bonne partie de l’écart de délai entre les deux modes de détention.
Les délais incompressibles du compromis de vente et acte authentique notarié
En France, la vente d’un bien immobilier direct se déroule en deux grandes étapes : la signature du compromis (ou promesse) de vente, puis celle de l’acte authentique chez le notaire. Entre ces deux dates, un délai légal de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur s’applique, suivi d’une période souvent comprise entre 2 et 3 mois pour l’obtention du financement, la réalisation des formalités administratives et la levée des conditions suspensives. Même dans le meilleur des scénarios, la transaction ne peut donc pas être conclue en quelques semaines.
À ces délais s’ajoutent parfois des contretemps : refus de prêt, renégociation du prix après diagnostics, problèmes de servitudes découverts tardivement… autant de facteurs qui repoussent la signature définitive. Pendant tout ce temps, votre capital reste immobilisé dans le bien, sans possibilité de revente accélérée sans repartir de zéro avec un nouvel acquéreur. En comparaison, la cession de parts de SCPI, d’OPCI ou de SIIC n’implique ni délai de rétractation de 10 jours, ni montage de financement bancaire du côté de l’acheteur, ce qui fluidifie immédiatement le processus.
On comprend ainsi pourquoi l’immobilier direct est classé parmi les actifs les plus illiquides : la structure juridique même de la transaction impose un temps long, incompatible avec une gestion de trésorerie réactive. Les fonds immobiliers, en dématérialisant la détention et en supprimant la nécessité d’un acte notarié à chaque échange, contournent une grande partie de ces contraintes.
L’impact des diagnostics obligatoires et servitudes d’urbanisme sur la vitesse de transaction
Au‑delà des étapes notariales, la vente d’un bien en direct est aujourd’hui encadrée par un arsenal de diagnostics techniques obligatoires : performance énergétique (DPE), amiante, plomb, électricité, gaz, assainissement, risques naturels et technologiques, etc. Chacun de ces diagnostics doit être réalisé par un professionnel certifié, ce qui représente un coût, mais surtout un délai supplémentaire avant même la mise en vente ou la signature du compromis.
Les servitudes d’urbanisme et les règles locales viennent également compliquer certaines transactions : droit de préemption urbain, zones protégées, contraintes liées aux plans locaux d’urbanisme… Autant d’éléments qui peuvent retarder la vente, nécessiter des autorisations complémentaires ou faire fuir certains acquéreurs. Comment, dans ces conditions, espérer une liquidité rapide lorsque chaque dossier requiert une instruction approfondie et parfois des arbitrages administratifs ?
Dans un fonds immobilier, ces contraintes existent toujours au niveau des actifs détenus, mais elles sont gérées en amont par la société de gestion et mutualisées sur l’ensemble du portefeuille. Vous n’avez pas à vous soucier individuellement de chaque diagnostic ou de chaque servitude lors de la revente de vos parts. De votre point de vue d’investisseur, la sortie reste un simple acte financier, dissocié de la complexité juridique propre à chaque immeuble.
La fiscalité des plus-values immobilières et l’abattement pour durée de détention
La fiscalité constitue un autre frein à la liquidité de l’immobilier direct. En cas de revente d’un bien non exonéré, la plus‑value est soumise à l’impôt sur le revenu (19 % à ce jour) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), avec des abattements progressifs en fonction de la durée de détention. L’exonération totale d’impôt n’est acquise qu’au bout de 22 ans, et celle des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. De nombreux propriétaires hésitent donc à vendre avant ces seuils pour ne pas alourdir leur facture fiscale.
Ce biais fiscal a un effet direct sur la liquidité du marché : certains vendeurs préfèrent repousser la cession, ce qui réduit l’offre disponible et peut allonger les délais de transaction. À l’inverse, d’autres se retrouvent contraints de vendre malgré une fiscalité pénalisante, ce qui impacte le rendement global de leur investissement. Dans les deux cas, la décision est fortement conditionnée par des considérations fiscales, et non uniquement par l’optimisation financière ou patrimoniale.
Les fonds immobiliers, en particulier les SCPI, soupçonnent une fiscalité qui reste liée à l’immobilier (revenus fonciers, plus‑values), mais la mécanique est différente : vous cédez des parts, pas directement un bien. Surtout, vous pouvez arbitrer plus finement le montant vendu, ce qui vous permet de piloter plus précisément l’impact fiscal d’une année sur l’autre. Cette souplesse supplémentaire contribue, elle aussi, à une meilleure liquidité perçue et effective.
Les dispositifs de garantie de liquidité des fonds immobiliers cotés
Les fonds immobiliers cotés – qu’il s’agisse de SIIC en France ou de REIT à l’international – bénéficient d’un avantage de liquidité évident : leur cotation en continu sur les marchés financiers. Tant qu’il existe un volume d’échanges suffisant, vous pouvez acheter ou vendre vos titres en quelques clics, durant les heures d’ouverture de la Bourse, à un prix reflétant instantanément la rencontre entre l’offre et la demande. Cette « liquidité boursière » constitue une forme de garantie de sortie rapide, sans passage par un notaire ni recherche d’acquéreur spécifique.
Par ailleurs, de nombreux fonds cotés s’appuient sur la présence de teneurs de marché (market makers), dont le rôle est de proposer en permanence des prix d’achat et de vente pour assurer la continuité des échanges. Ces acteurs contribuent à réduire l’écart entre le prix acheteur et le prix vendeur (le spread), ce qui limite le coût implicite de la liquidité pour l’investisseur. Vous disposez ainsi d’un cadre de négociation transparent, encadré par des règles boursières strictes et surveillé par les autorités de marché.
Il faut toutefois garder à l’esprit que cette liquidité peut avoir un prix : la valeur de marché d’une SIIC peut s’écarter, à court terme, de la valeur de son patrimoine immobilier (actif net réévalué). En période de stress, la décote peut être importante, ce qui signifie que vous pouvez sortir rapidement, mais potentiellement avec une moins‑value. Là encore, il s’agit d’un arbitrage entre rapidité d’exécution et prix de cession, que tout investisseur doit intégrer dans sa stratégie.
Les limites de liquidité des fonds immobiliers en période de stress de marché
Aussi attractifs soient‑ils, les fonds immobiliers ne sont pas des produits magiques offrant une liquidité illimitée en toutes circonstances. En période de stress de marché – crise sanitaire, choc macroéconomique, hausse brutale des taux – la demande de retrait peut augmenter fortement, tandis que les conditions de cession d’actifs se dégradent. L’écart entre la liquidité promise et la liquidité réellement disponible devient alors un enjeu majeur pour les sociétés de gestion comme pour les investisseurs.
Dans ces situations, le cadre réglementaire et les mécanismes de protection prévus dans les statuts des fonds jouent un rôle déterminant. Plafonnement des retraits, files d’attente, suspension temporaire des rachats : autant d’outils qui peuvent être activés pour éviter des ventes forcées d’actifs et protéger l’égalité de traitement entre porteurs. Pour vous, l’essentiel est de comprendre que la liquidité d’un fonds immobilier est toujours conditionnée à la liquidité sous‑jacente de son patrimoine, et qu’elle peut donc se contracter lorsque les marchés immobiliers sont eux‑mêmes en tension.
Les suspensions de rachats lors de la crise COVID-19 sur certaines SCPI
La crise du COVID‑19 a constitué un test grandeur nature pour la liquidité des véhicules immobiliers. Face à un environnement inédit – confinements, fermetures administratives de commerces, incertitudes sur les loyers – certaines SCPI ont choisi de suspendre temporairement les rachats, le temps de réévaluer la valeur de leur patrimoine ou de reconstituer une trésorerie suffisante. Cette décision, parfois mal comprise par les épargnants, visait avant tout à protéger l’ensemble des investisseurs contre des ventes précipitées d’immeubles.
Concrètement, pendant quelques semaines ou quelques mois, les demandes de sortie n’étaient plus exécutées immédiatement. Elles étaient enregistrées puis traitées une fois la suspension levée, selon l’ordre d’arrivée. Ce type de mesure rappelle que la liquidité d’une SCPI n’est jamais garantie contractuellement comme celle d’un livret bancaire. Elle est « meilleure » que celle d’un bien en direct dans un environnement normal, mais reste, par nature, liée à l’évolution du marché immobilier et à la capacité du gestionnaire à organiser la sortie de manière ordonnée.
Pour un investisseur avisé, ces épisodes ne doivent pas être un motif de rejet, mais une invitation à calibrer correctement son horizon d’investissement. Les SCPI et autres fonds immobiliers doivent être envisagés sur le long terme (souvent 8 à 10 ans minimum), avec une épargne dont vous n’avez pas besoin immédiatement. La liquidité supérieure qu’ils offrent est un confort, non une garantie de retrait instantané en toutes circonstances.
Les mécanismes de plafonnement des retraits et files d’attente chez sofidy et sogenial
Certains gestionnaires, comme Sofidy ou Sogenial, prévoient dans la documentation de leurs SCPI des mécanismes de plafonnement des retraits lorsque les demandes dépassent un certain seuil par rapport au capital de la société. Dans ce cas, les rachats sont honorés jusqu’à une limite – par exemple un pourcentage du capital par trimestre – et le solde des demandes est reporté sur la période suivante. On parle alors de « file d’attente » de retraits.
Ce système peut sembler contraignant pour les investisseurs pressés, mais il répond à une logique de protection collective. En évitant une vague massive de sorties qui obligerait la SCPI à brader des actifs, le plafonnement permet de préserver la valeur du patrimoine pour ceux qui restent, tout en organisant la sortie progressive de ceux qui souhaitent se désengager. En d’autres termes, la liquidité est gérée comme une ressource rare : elle est répartie dans le temps pour ne pas détruire la valeur de long terme.
Avant d’investir, il est donc indispensable de lire attentivement les conditions de rachat et les clauses relatives à la gestion de la liquidité. Vous saurez ainsi à quoi vous attendre en cas de tension et pourrez adapter la part de votre patrimoine investie en fonds immobiliers en conséquence. Une bonne pratique consiste à conserver, en parallèle, une poche de placements très liquides (livrets, fonds monétaires) pour faire face aux imprévus, et réserver les SCPI ou OPCI à la partie de votre capital destinée à être investie sur la durée.
La décote potentielle sur le marché secondaire en période de forte demande de sortie
Enfin, même lorsque les rachats restent possibles, la liquidité peut avoir un coût sous la forme d’une décote sur le prix des parts. Sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, par exemple, si le nombre de vendeurs excède largement celui des acheteurs, les vendeurs les plus pressés peuvent être contraints d’accepter un prix inférieur à la valeur de reconstitution de la part. De même, pour les fonds immobiliers cotés, la pression vendeuse peut entraîner une décote significative par rapport à l’actif net réévalué.
Cette situation n’est pas propre à l’immobilier : elle existe sur tous les marchés d’actifs. Accepter une décote, c’est en quelque sorte payer un « prix de sortie rapide » pour transformer immédiatement un actif en liquidités. Inversement, un investisseur de long terme, prêt à conserver ses parts pendant la période de turbulence, peut parfois profiter de ces décotes pour renforcer son exposition à bon compte. Là encore, tout est question d’horizon de placement et de tolérance au risque.
Au final, les fonds immobiliers offrent bien, dans la plupart des environnements de marché, une liquidité supérieure à l’investissement direct en immobilier. Mais cette liquidité reste encadrée, conditionnelle et, parfois, coûteuse en termes de prix de cession. En avoir conscience vous permet de construire une stratégie patrimoniale réaliste, en tirant le meilleur parti de ces véhicules sans en surestimer les promesses.