# Dans quels cas bénéficier d’une exonération de la Plus-Value immobilière ?
La vente d’un bien immobilier génère généralement une plus-value imposable, soumise à un taux global de 36,2 % en 2025. Cette taxation peut représenter une charge fiscale significative pour vous, propriétaire vendeur. Heureusement, le législateur français a prévu plusieurs dispositifs d’exonération permettant d’échapper partiellement ou totalement à cette imposition. Ces mécanismes, codifiés principalement à l’article 150 U du Code général des impôts (CGI), répondent à différentes situations patrimoniales et personnelles. Comprendre ces exonérations s’avère essentiel pour optimiser votre stratégie de cession immobilière et éviter une ponction fiscale parfois évitable. La complexité de ces régimes nécessite une analyse approfondie de votre situation avant toute transaction.
Exonération totale de plus-value sur résidence principale : conditions d’application de l’article 150 U du CGI
L’exonération la plus courante et la plus avantageuse concerne la résidence principale. L’article 150 U, II-1° du CGI prévoit une exonération totale de la plus-value réalisée lors de la cession du bien qui constitue votre résidence principale au jour de la vente. Ce dispositif s’applique sans condition de durée de détention ni de montant de plus-value, ce qui en fait un avantage fiscal particulièrement attractif. Pour bénéficier de cette exonération, le bien doit avoir été effectivement votre habitation habituelle au moment de la cession. Cette notion d’habitation habituelle implique que vous y résidiez la majeure partie de l’année, de manière continue et réelle.
L’administration fiscale examine avec attention la réalité de cette occupation. Une simple domiciliation administrative ne suffit pas : il faut pouvoir démontrer une occupation effective du logement. Les critères d’appréciation incluent notamment la consommation d’électricité et d’eau, l’abonnement aux services, la réception du courrier ou encore la localisation du mobilier personnel. Si vous possédez plusieurs résidences, seule celle où vous passez le plus de temps peut bénéficier du statut de résidence principale. Cette exonération représente un avantage considérable, pouvant vous faire économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le montant de la plus-value réalisée.
Critères de qualification de la résidence principale selon la doctrine fiscale BOI-RFPI-PVI-10-40
La doctrine administrative BOI-RFPI-PVI-10-40 précise les critères de qualification de la résidence principale. L’habitation doit constituer votre résidence habituelle et effective. La notion d’habitation habituelle s’apprécie objectivement : vous devez y résider pendant la majeure partie de l’année civile. Si vous possédez une résidence secondaire où vous passez vos vacances, celle-ci ne pourra pas bénéficier de l’exonération, même si vous y séjournez plusieurs mois par an. L’effectivité de la résidence implique une occupation réelle, matérielle et continue du logement.
En cas de doute, l’administration fiscale peut exiger de vous des preuves tangibles de cette occupation. Les factures d’énergie, les attestations d’assurance habitation, les contrats d’abonnement ou les témoignages de voisinage constituent des éléments probants. Pour les couples possédant deux logements distincts, la résidence principale est généralement celle pour laquelle vous bénéficiez des abattements en matière de taxe d’habitation. Cette qualification revêt une importance cruciale, car une simple erreur de déclaration peut entraîner un redressement fiscal significatif, accompag
ation de pénalités et d’intérêts de retard. Pour sécuriser votre projet de vente, il est donc essentiel d’anticiper cette qualification avec votre notaire, en lui exposant clairement vos conditions de vie et d’occupation du bien.
Délai de cession post-déménagement et maintien du bénéfice de l’exonération
Que se passe-t-il si vous avez déjà quitté votre logement au moment de la vente ? La doctrine fiscale admet le maintien de l’exonération de plus-value immobilière à condition que le bien ait été votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente et qu’il soit resté inoccupé jusqu’à la signature définitive. Le délai de cession doit alors être considéré comme « normal », ce qui signifie, en pratique, que la vente intervient en principe dans les douze mois suivant votre départ.
Ce délai d’un an n’est toutefois pas une règle absolue. L’administration peut tolérer un délai plus long si vous êtes en mesure de justifier des circonstances particulières ayant retardé la vente : conjoncture locale défavorable, litige affectant le bien, problèmes de copropriété, travaux imposés par la mairie, etc. Dans ce contexte, plus vous disposez de preuves (annonces, échanges avec des agences, mandats de vente), plus il sera facile de démontrer votre bonne foi. L’essentiel est que le bien ne soit ni loué, ni occupé à titre gratuit par un tiers pendant cette période.
À l’inverse, si le logement est loué entre votre départ et la cession, il perd son caractère de résidence principale. La plus-value immobilière devient alors taxable selon le régime de droit commun, sous réserve d’un éventuel autre motif d’exonération (détention longue, petite cession, exonération pour première cession d’un logement autre que la résidence principale, etc.). Vous envisagez de déménager avant de vendre ? Il peut être judicieux de caler votre calendrier de mise en vente pour rester dans ce délai « normal » et conserver le bénéfice de l’exonération totale.
Traitement fiscal des dépendances immédiates et nécessaires (garage, cave, parking)
L’exonération de plus-value sur la résidence principale couvre aussi ses dépendances immédiates et nécessaires. Selon l’article 150 U, II-3° du CGI et les commentaires de la doctrine BOFiP, sont notamment visés les garages, places de parking, caves, celliers ou chambres de service, à la condition qu’ils soient cédés simultanément avec le logement principal. Il doit exister un lien fonctionnel étroit entre la dépendance et la résidence principale, même si celle-ci n’est pas située dans le même immeuble.
Concrètement, un garage ou un parking situé à moins d’un kilomètre du logement est généralement admis comme dépendance immédiate, dès lors qu’il est habituellement utilisé par le propriétaire. À l’inverse, un box loué séparément ou éloigné sera plus difficile à qualifier. La condition de cession conjointe est également déterminante : si vous vendez d’abord la maison, puis, plusieurs mois plus tard, le garage, l’administration pourra considérer que ce second bien ne bénéficie plus de l’exonération attachée à la résidence principale.
Vous songez à vendre votre appartement mais à conserver la cave ou le parking pour le louer ? Dans ce cas, sachez que ces lots n’entreront pas dans le champ de l’exonération de plus-value liée à la résidence principale lors de leur vente ultérieure. Ils seront alors imposés selon le régime des plus-values immobilières classiques, avec abattement pour durée de détention. Il est donc important, lors d’une restructuration de votre patrimoine, de vérifier avec votre notaire s’il est fiscalement plus intéressant de céder les dépendances en même temps que la résidence principale ou de les conserver.
Cas particuliers : EHPAD, maison de retraite et obligation de départ du logement
Les personnes âgées ou en situation de handicap qui entrent en EHPAD, maison de retraite ou foyer d’accueil médicalisé bénéficient d’un régime d’exonération spécifique pour la vente de leur ancienne résidence principale. L’article 150 U, II-1° ter du CGI prévoit que la plus-value immobilière réalisée à cette occasion est exonérée, sous réserve du respect de plusieurs conditions cumulatives. Tout d’abord, le logement doit avoir été la résidence principale du cédant avant son entrée en établissement, même s’il avait, juste avant, été hébergé chez un proche pour des raisons de santé.
Ensuite, l’habitation doit être restée inoccupée depuis l’entrée en établissement, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas avoir été ni louée, ni occupée gratuitement par un tiers. La cession doit intervenir dans les deux ans qui suivent l’admission en EHPAD ou structure assimilée. Enfin, le vendeur ne doit pas être redevable de l’IFI (anciennement ISF) au titre de l’année N-2 et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds fixés à l’article 1417 du CGI, régulièrement revalorisés. Ces plafonds dépendent du nombre de parts de quotient familial.
En pratique, ce dispositif permet d’éviter une double pénalisation patrimoniale : la personne quitte son logement pour raison de santé et doit en plus faire face à une lourde imposition en cas de vente. Vous accompagnez un parent entrant en maison de retraite ? Pensez à solliciter très tôt un avis de votre notaire pour vérifier si toutes les conditions de cette exonération de plus-value immobilière sont réunies. Le calendrier de mise en vente et la gestion de l’occupation (ou non) du logement sont ici décisifs.
Exonération pour détention prolongée : mécanisme d’abattement pour durée de détention
En dehors du cas de la résidence principale, la règle de base en matière de plus-value immobilière repose sur un système d’abattements progressifs liés à la durée de détention du bien. Plus vous conservez longtemps un immeuble, un appartement ou un terrain, plus la plus-value imposable diminue, jusqu’à disparaître totalement. Ce mécanisme, prévu à l’article 150 VC du CGI, distingue l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, avec des barèmes d’abattement distincts.
Autrement dit, le temps joue en votre faveur. À partir de la 6e année de détention, chaque année supplémentaire vous permet de réduire progressivement la base imposable de votre plus-value immobilière. À terme, l’exonération est totale au titre de l’impôt sur le revenu après 22 ans et au titre des prélèvements sociaux après 30 ans. Ce dispositif est particulièrement important si vous détenez des biens locatifs, des terrains à bâtir ou une résidence secondaire depuis de nombreuses années.
Calcul de l’abattement progressif selon l’article 150 VC du CGI pour l’impôt sur le revenu
Pour l’impôt sur le revenu, la plus-value brute est d’abord calculée en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, corrigé des frais d’achat et, le cas échéant, des dépenses de travaux. Sur cette plus-value brute, s’applique ensuite un abattement pour durée de détention à compter de la 6e année. Le barème est le suivant : 6 % d’abattement par année de détention de la 6e à la 21e année, puis 4 % pour la 22e année. Ainsi, après 22 ans de détention, l’abattement cumulé atteint 100 % et la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.
Imaginons que vous déteniez une maison depuis 15 ans et que vous réalisiez une plus-value brute de 80 000 €. Vous bénéficiez de 10 années d’abattement (de la 6e à la 15e année) à 6 % chacune, soit 60 % au total. Seuls 40 % de la plus-value, soit 32 000 €, seront soumis au taux de 19 %. On voit bien ici que la durée de détention agit comme une « gomme fiscale » qui efface progressivement la base imposable. D’où l’importance de réfléchir, avant de vendre, au moment opportun pour bénéficier d’un niveau d’abattement maximal.
Ce mécanisme d’abattement pour durée de détention ne s’applique pas aux plus-values exonérées pour un autre motif (résidence principale, petite cession, etc.). En revanche, lorsque plusieurs régimes s’additionnent (par exemple, abattement général pour durée de détention et abattement exceptionnel en zone tendue), l’administration fixe un ordre d’application précis. En cas de projet de cession complexe, un arbitrage chiffré, réalisé avec le concours de votre notaire ou de votre conseil fiscal, permet souvent de gagner plusieurs milliers d’euros.
Barème spécifique des prélèvements sociaux et exonération totale au-delà de 30 ans
Les prélèvements sociaux, fixés à 17,2 % en 2025, obéissent à un barème d’abattement pour durée de détention distinct de celui de l’impôt sur le revenu. Ici encore, la réduction de la plus-value immobilière imposable commence à partir de la 6e année de détention, mais à des taux plus faibles et sur une période plus longue. L’article 150 VC du CGI prévoit un abattement de 1,65 % par année de détention entre la 6e et la 21e année, de 1,60 % pour la 22e année, puis de 9 % par année de la 23e à la 30e année.
Au terme de 30 ans de détention, l’abattement cumulé atteint 100 % et la plus-value immobilière est totalement exonérée de prélèvements sociaux. Par exemple, pour un bien détenu depuis 15 ans, l’abattement au titre des prélèvements sociaux sera de 10 x 1,65 %, soit 16,5 %. Sur une plus-value brute de 80 000 €, seule la fraction de 66 800 € restera soumise au taux de 17,2 %. Vous constatez ici que la fiscalité sociale « colle » plus longtemps à la plus-value que l’impôt sur le revenu, ce qui peut justifier, dans certains cas, de prolonger la détention.
En pratique, beaucoup de propriétaires ignorent cette différence de calendrier d’exonération entre impôt sur le revenu (22 ans) et prélèvements sociaux (30 ans). Avant de vendre un bien ancien non exonéré au titre de la résidence principale, il est utile de demander à votre notaire un calcul de simulation pour mesurer l’impact d’une détention supplémentaire de quelques années. Selon le montant de la plus-value immobilière, patienter jusqu’à la 23e ou 24e année de détention peut générer un gain fiscal significatif.
Date d’acquisition retenue : acte notarié, succession, donation-partage
Pour appliquer le barème d’abattement pour durée de détention, encore faut-il déterminer avec précision la date d’acquisition du bien. En règle générale, il s’agit de la date de signature de l’acte authentique d’achat chez le notaire. Le compromis ou la promesse de vente ne sont pas pris en compte. Dans le cas d’un achat en l’état futur d’achèvement (VEFA), la date à retenir est également celle de l’acte notarié, et non celle de la livraison effective du logement.
Lorsque le bien a été acquis par succession, la date de départ de la détention est celle du décès de l’ancien propriétaire, même si le partage intervient plus tard. Pour une donation simple ou une donation-partage, on retient la date de l’acte de donation. Ce point est capital car il peut parfois permettre de cumuler des années de détention sur plusieurs générations : un enfant qui revend un bien reçu de ses parents par donation peut ainsi bénéficier d’un abattement pour durée de détention calculé depuis la date de la donation, et non de son propre achat.
Les situations plus complexes (apport en société, démembrement de propriété, fusion de sociétés à prépondérance immobilière) nécessitent une analyse plus fine de la doctrine fiscale et de la jurisprudence. Si vous avez restructuré votre patrimoine au fil des années, il est vivement conseillé de remettre à votre notaire l’ensemble des actes (acquisitions, donations, successions, remembrements) afin qu’il reconstitue la chronologie exacte de détention. C’est à partir de cette chronologie que sera calculée l’exonération partielle ou totale de votre plus-value immobilière.
Exonération liée à la première cession d’un logement autre que la résidence principale
En complément des exonérations liées à la résidence principale et à la durée de détention, l’article 150 U, II-1° bis du CGI prévoit un régime spécifique pour la première cession d’un logement qui n’est pas votre résidence principale. Ce dispositif vise à faciliter l’accession à la propriété de votre résidence principale en vous permettant de vendre un autre bien (résidence secondaire, logement locatif) avec une exonération totale ou partielle de la plus-value, à condition de réemployer le prix de vente dans l’acquisition de votre futur domicile principal.
Contrairement à une idée reçue, la notion de « première cession » ne signifie pas que vous n’avez jamais vendu de bien auparavant, mais que vous n’avez jamais bénéficié de cette exonération spécifique. Elle n’est accordée qu’une seule fois par contribuable. Si vous avez déjà mobilisé ce dispositif pour la vente d’un studio ou d’une maison de campagne, vous ne pourrez plus y recourir pour une autre cession. D’où l’importance de bien choisir le moment où vous l’utilisez.
Conditions cumulatives : non-propriété durant les 4 années précédentes et réemploi obligatoire
Pour bénéficier de l’exonération au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies. D’abord, au cours des quatre années précédant la vente, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale, ni directement, ni par personne interposée (par exemple via une société civile immobilière). Cette absence de propriété s’apprécie au niveau de votre foyer fiscal.
Ensuite, vous devez affecter tout ou partie du prix de vente à l’acquisition ou à la construction de votre résidence principale. Ce réemploi peut porter sur un logement déjà existant ou sur un projet de construction, à condition que le bien soit destiné à devenir effectivement votre habitation principale. Si vous ne réemployez qu’une partie du prix de cession, l’exonération de plus-value immobilière sera alors limitée au prorata de la somme investie. Par exemple, si vous réutilisez 60 % du prix de vente pour acheter votre résidence principale, 60 % de la plus-value sera exonérée et 40 % restera taxable.
Enfin, il est indispensable que vous n’ayez pas déjà sollicité ce régime d’exonération par le passé. L’administration fiscale suit ce critère dans la durée : il s’agit d’un « joker » que vous pouvez jouer une fois pour faciliter votre accession à la propriété. Avant de l’actionner, interrogez-vous : est-ce le bon bien, le bon moment, et le bon montant de plus-value pour mobiliser cette exonération ?
Délai de remploi de 24 mois pour acquisition ou construction de résidence principale
Le réemploi du prix de cession doit intervenir dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la vente. Autrement dit, vous disposez de deux ans pour utiliser les fonds issus de la cession afin d’acheter ou de construire votre résidence principale. Ce délai peut paraître confortable, mais il passe vite, surtout en cas de projet de construction ou de recherche d’un bien dans une zone tendue.
Concrètement, la fraction du prix de vente que vous vous engagez à réemployer doit être mentionnée dans l’acte notarié de cession. Si, au terme des 24 mois, le réinvestissement effectif est inférieur à ce qui était annoncé, l’administration peut remettre en cause l’exonération accordée sur la partie non réemployée. Vous devrez alors régulariser l’impôt sur la plus-value immobilière, avec intérêts de retard, sur la fraction excédentaire.
Ce délai de 24 mois suppose donc une réelle anticipation de votre parcours résidentiel. Vous vendez un studio locatif pour acheter votre premier logement familial ? Assurez-vous de lancer suffisamment tôt vos démarches de recherche, de financement et, le cas échéant, de construction, afin d’éviter tout décalage de calendrier. Là encore, un échange préalable avec votre notaire permet de calibrer au mieux votre stratégie de cession et d’acquisition.
Attestation sur l’honneur et obligations déclaratives auprès du notaire rédacteur
Le bénéfice de cette exonération spécifique n’est pas automatique : vous devez la solliciter expressément lors de la vente. En pratique, le notaire vous fait signer une attestation sur l’honneur mentionnant que vous remplissez les conditions prévues par l’article 150 U, II-1° bis du CGI, notamment l’absence de propriété de résidence principale au cours des quatre années précédentes et votre engagement à réemployer tout ou partie du prix de cession dans l’acquisition de votre résidence principale.
Le notaire reporte ensuite ces informations dans la déclaration de plus-value immobilière (formulaire n° 2048-IMM ou 2048-TAB selon les cas) transmise à l’administration fiscale. Vous pourrez également être amené à cocher la case dédiée dans votre déclaration de revenus (formulaire 2042-C) pour signaler l’application de ce régime. En cas de contrôle, l’administration pourra vous demander de produire les actes d’acquisition de votre résidence principale et les justificatifs de versement des fonds, afin de vérifier le respect du délai de 24 mois et le montant effectivement remployé.
Il est donc essentiel de conserver soigneusement tous les documents relatifs à la cession et au réinvestissement (actes notariés, tableaux d’amortissement de prêt, relevés bancaires). Comme pour toutes les exonérations de plus-value immobilière, la charge de la preuve vous incombe en cas de contestation. En vous appuyant sur l’expertise de votre notaire, vous limitez ce risque et sécurisez la mise en œuvre de ce régime avantageux.
Exonération sur cessions de biens de faible valeur : seuil de 15 000 euros
Autre cas d’exonération souvent méconnu : les cessions dont le prix ne dépasse pas 15 000 €. L’article 150 U, II-6° du CGI prévoit que les plus-values réalisées lors de la vente d’un immeuble, d’une partie d’immeuble ou d’un droit immobilier sont exonérées lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à ce seuil. Il s’agit du prix de vente total du bien, hors frais, et non du montant de la plus-value elle-même.
Ce plafond de 15 000 € s’apprécie par cession et par vendeur. En cas d’indivision, on examine la quote-part de chaque indivisaire : si votre part dans la vente est inférieure à 15 000 €, vous bénéficiez de l’exonération, même si le prix global dépasse ce montant. À l’inverse, si vous vendez plusieurs lots à un même acquéreur dans une seule opération, on retient le prix total de cette opération pour apprécier le seuil. En revanche, plusieurs cessions distinctes dans l’année, chacune en dessous de 15 000 €, peuvent toutes être exonérées.
La situation se complique en présence d’un démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété). Dans ce cas, l’administration retient la valeur en pleine propriété pour apprécier le seuil de 15 000 €. Si cette valeur dépasse le plafond, l’exonération n’est pas applicable, même si la part effectivement reçue par chaque nu-propriétaire est inférieure à 15 000 €. Ce point technique mérite une attention particulière lorsque vous vendez des droits démembrés sur un bien.
En pratique, ce régime d’exonération vise surtout les petites parcelles, les annexes isolées de faible valeur, les emplacements de stationnement ou certains locaux à usage secondaire. Vous envisagez de vendre un petit bout de terrain à la commune ou un box de parking ? Pensez à demander à votre notaire si le prix de cession permet de bénéficier de ce seuil de 15 000 € et donc d’une exonération totale de la plus-value immobilière.
Régimes dérogatoires : retraités, invalides et personnes en établissement spécialisé
Le législateur a également prévu des exonérations de plus-value immobilière tenant à la qualité du cédant. L’article 150 U, III du CGI instaure un régime favorable pour certains retraités et personnes invalides disposant de revenus modestes, tandis que l’article 150 U, II-1° ter traite des cessions réalisées par les personnes résidant dans des établissements sociaux ou médico-sociaux. L’objectif est de ne pas pénaliser fiscalement des contribuables fragilisés par l’âge, la maladie ou une situation de dépendance.
Ces dispositifs supposent toutefois le respect de conditions de ressources et, dans certains cas, l’absence d’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ils ne sont pas automatiques et nécessitent souvent une analyse fine de votre situation fiscale sur les années précédant la vente. Si vous, ou un proche, êtes concernés par ces situations, il est vivement recommandé d’en parler en amont avec un professionnel afin de ne pas passer à côté d’une exonération de plus-value potentiellement très avantageuse.
Plafonds de revenus fiscaux de référence et conditions de ressources applicables
Pour les titulaires de pensions de vieillesse ou les personnes invalides, l’exonération prévue à l’article 150 U, III du CGI est subordonnée à deux grandes conditions. D’une part, le cédant ne doit pas être passible de l’IFI au titre de l’avant-dernière année précédant la vente (année N-2). D’autre part, son revenu fiscal de référence de cette même année N-2 doit être inférieur aux plafonds fixés à l’article 1417 du CGI, qui servent également de référence pour certaines exonérations de taxe foncière.
Ces plafonds sont revalorisés chaque année et varient selon le nombre de parts de quotient familial. À titre indicatif, pour une vente réalisée en 2025, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain montant pour la première part, majoré pour chaque demi-part supplémentaire. En pratique, votre avis d’imposition N-2 constitue le document clé pour vérifier votre éligibilité : si le montant inscrit dans la case « revenu fiscal de référence » est inférieur au plafond, et si vous n’êtes pas soumis à l’IFI, vous pouvez prétendre à l’exonération de la plus-value immobilière, quel que soit le bien vendu (résidence secondaire, logement locatif, terrain).
Attention : cette exonération liée à la qualité du cédant ne s’applique pas si vous êtes simplement âgé ou sans activité, sans percevoir de pension de retraite ou sans être reconnu invalide au sens des textes. Elle vise expressément les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité correspondante. Il est toutefois admis, par tolérance, d’étendre le bénéfice de l’exonération au conjoint soumis à imposition commune, lorsque l’un des deux remplit les conditions d’âge, de pension et de ressources.
Exonération pour personnes titulaires de la carte mobilité inclusion (CMI) invalidité
Les personnes titulaires de la carte mobilité inclusion (CMI) portant la mention « invalidité » peuvent également bénéficier de cette exonération de plus-value immobilière, à condition de respecter les mêmes plafonds de revenus et critères d’absence d’IFI. La CMI invalidité correspond, sur le plan des droits, aux anciennes cartes d’invalidité de 2e et 3e catégories prévues par le Code de la sécurité sociale. Elle est réservée aux personnes dont le taux d’incapacité permanente est au moins de 80 % ou qui sont reconnues dans l’obligation d’avoir recours à une tierce personne pour les actes essentiels de la vie.
Concrètement, si vous êtes titulaire d’une CMI invalidité et que votre revenu fiscal de référence N-2 ne dépasse pas les plafonds de l’article 1417 du CGI, vous pouvez vendre un bien immobilier (hors résidence principale, déjà exonérée) sans supporter la taxation de la plus-value immobilière. Ce régime constitue un sérieux coup de pouce pour des contribuables souvent confrontés à des dépenses de santé élevées ou à des adaptations coûteuses de leur environnement de vie.
Vous vous interrogez sur votre éligibilité ? Commencez par rassembler votre dernier avis d’imposition, votre justificatif de CMI invalidité et, le cas échéant, votre avis d’IFI. Votre notaire ou votre conseil fiscal pourra alors vérifier précisément si vous réunissez toutes les conditions pour être exonéré. Encore une fois, l’anticipation est la clé : mieux vaut effectuer cette vérification avant de signer un compromis de vente, afin de connaître à l’avance le montant net que vous percevrez.
Cession d’un logement vacant suite à entrée en EHPAD ou établissement de long séjour
Le régime de l’article 150 U, II-1° ter du CGI vise plus spécifiquement les personnes âgées ou handicapées ayant quitté leur logement pour entrer dans un EHPAD, un foyer d’accueil médicalisé ou un établissement de long séjour. Dans ce cas, la plus-value immobilière réalisée lors de la vente de l’ancien domicile est exonérée si plusieurs conditions sont réunies. Tout d’abord, le bien doit avoir constitué la résidence principale du cédant avant son admission en établissement, même si, juste avant, il séjournait déjà chez des proches en raison de sa perte d’autonomie.
Ensuite, le logement doit être resté vacant depuis cette entrée en établissement : aucune mise en location, aucun prêt gratuit à un tiers ne sont admis. La cession doit intervenir dans les deux ans suivant l’admission. Enfin, comme pour le régime applicable aux retraités et invalides, l’exonération est conditionnée au respect de plafonds de revenus et à l’absence d’assujettissement à l’IFI au titre de l’année N-2. Ce dispositif évite que la vente du logement, souvent nécessaire pour financer les frais d’hébergement, ne soit alourdie par un impôt sur la plus-value immobilier potentiellement élevé.
Pour sécuriser cette exonération, il est crucial de pouvoir démontrer la date d’entrée en établissement (contrat d’hébergement, attestation de l’EHPAD), l’absence d’occupation du logement (factures d’énergie, attestations de voisins) et la chronologie de la mise en vente. Là encore, le rôle du notaire est central : il vérifiera vos avis d’imposition, vos ressources et l’ensemble des justificatifs, puis appliquera ou non l’exonération dans la déclaration de plus-value. Vous évitez ainsi de mauvaises surprises ultérieures en cas de contrôle.
Exonérations spécifiques : terrains constructibles, échanges et expropriations
Au-delà des régimes de droit commun, certains types d’opérations immobilières bénéficient de dispositifs d’exonération ou d’allègement particuliers. C’est le cas notamment des cessions de terrains à bâtir situés dans certaines zones d’aménagement, des expropriations pour cause d’utilité publique, ou encore des échanges de parcelles agricoles dans le cadre de remembrements ruraux. Ces régimes, souvent techniques, répondent à des objectifs d’aménagement du territoire, de développement de l’offre de logements ou de restructuration du foncier agricole.
Si vous êtes propriétaire d’un terrain constructible intégré à un projet de ZAC, si votre bien fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation, ou si vous participez à une opération de remembrement, il est essentiel de vérifier si vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle de plus-value immobilière. Ces dispositifs obéissent à des conditions strictes (délai et nature du remploi, caractéristiques du projet, type d’échange, etc.) qu’il convient d’analyser au cas par cas.
Terrains cédés dans le cadre du dispositif ZAC ou lotissement communal
Les cessions de terrains situés dans des zones d’aménagement concerté (ZAC) ou intégrés à un lotissement communal peuvent, dans certains cas, bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques. Même si l’exonération totale n’est pas systématique, le législateur a mis en place des abattements exceptionnels de plus-value immobilière pour inciter les propriétaires à céder leurs terrains en vue de la construction de logements, notamment dans les zones dites « tendues ». Ces abattements viennent s’ajouter à l’abattement pour durée de détention et peuvent réduire très significativement la base imposable.
Par exemple, un abattement exceptionnel peut être accordé lorsque le terrain est situé dans une zone où la demande de logements est forte et que l’acquéreur s’engage à construire et achever des logements dans un délai déterminé (souvent quatre ans). Le taux de cet abattement varie selon la nature du projet (logements libres, sociaux, intermédiaires) et le périmètre concerné (grande opération d’urbanisme, opération de revitalisation du territoire, etc.). Dans certains cas, il peut atteindre 70 % voire davantage, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.
Vous détenez un terrain constructible et la commune vous propose de l’acquérir pour créer un lotissement ? Avant de signer, demandez à votre notaire de vérifier si un dispositif d’abattement exceptionnel ou d’exonération partielle peut s’appliquer à votre plus-value immobilière. La rédaction de la promesse de vente et les engagements pris par l’acquéreur joueront un rôle clé dans l’obtention de cet avantage fiscal.
Expropriation pour cause d’utilité publique et réemploi du prix d’expropriation
Lorsqu’un bien immobilier est exproprié pour cause d’utilité publique, le propriétaire perçoit une indemnité d’expropriation qui, en principe, génère une plus-value imposable. Cependant, l’article 150 U, II-4° du CGI prévoit une exonération de cette plus-value à condition que le cédant remploie au moins 90 % de l’indemnité dans l’achat, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un autre immeuble, quel que soit son usage (habitation ou professionnel), dans un délai de douze mois à compter de la perception des fonds.
Ce mécanisme s’apparente à un « parachute fiscal » visant à compenser la perte du bien exproprié. Pour en bénéficier, il est indispensable de pouvoir justifier, factures et actes à l’appui, que les sommes réinvesties correspondent bien à au moins 90 % de l’indemnité perçue. Le nouveau bien acquis ou agrandi n’a pas besoin de se situer dans la même commune ni d’être affecté à la même destination que le bien exproprié : seule compte la réalité du remploi dans le délai imparti.
Vous êtes confronté à une procédure d’expropriation pour la création d’une voie publique, d’une ligne de transport ou d’un équipement collectif ? Anticipez dès à présent la destination de l’indemnité d’expropriation. En travaillant en amont avec votre notaire et, si nécessaire, avec un conseil en gestion de patrimoine, vous pourrez orienter ce capital vers un nouveau projet immobilier tout en neutralisant, sous conditions, l’imposition de la plus-value immobilière.
Échanges de parcelles agricoles et remembrement rural : régime fiscal particulier
Les exploitants agricoles et les propriétaires de terres rurales sont souvent concernés par des opérations de remembrement ou d’échanges amiables de parcelles. L’objectif de ces opérations est de regrouper des parcelles dispersées pour améliorer les conditions d’exploitation et la productivité. Sur le plan fiscal, le législateur a souhaité ne pas pénaliser ces opérations de restructuration du foncier agricole, qui peuvent générer, en apparence, des plus-values immobilières importantes.
Ainsi, l’article 150 U, II-5° du CGI prévoit une exonération de la plus-value dans le cadre de certains remembrements ruraux ou urbains, ainsi que pour certains échanges amiables de biens ruraux. La logique est simple : tant que l’opération reste dans le périmètre du remembrement et ne se traduit pas par une véritable sortie de patrimoine, la taxation de la plus-value est neutralisée. En revanche, si le bien reçu à l’issue de l’opération est ultérieurement vendu, la plus-value sera alors calculée par référence au prix et à la date d’acquisition du bien d’origine, comme si l’échange n’avait pas eu lieu.
En pratique, ces régimes exigent une lecture attentive des arrêtés préfectoraux de remembrement, des actes d’échange et des références cadastrales. Si vous participez à une telle opération, n’hésitez pas à solliciter l’avis de votre notaire ou d’un avocat spécialisé en droit rural. Ils vérifieront si l’opération entre bien dans le champ des exonérations prévues et vous expliqueront comment sera calculée, à terme, la plus-value immobilière en cas de cession ultérieure des parcelles remembrées.